부동산 & 주택담보대출 자주 묻는 질문 FAQ

📊 스트레스 금리: 수도권(서울·경기·인천) 주택담보대출은 1.20%p, 비수도권은 0.75%p의 스트레스 가산금리가 DSR 한도 산정에 적용됩니다.

💡 한도 영향 예시: 연봉 6,000만원 차주가 30년 만기 변동금리(연 4.0%)로 대출 시, 스트레스 DSR 적용 전 약 4억원에서 적용 후 3억 5,000만원 안팎으로 4,000만~5,000만원 가량 한도가 감소합니다.

🔍 해결 팁: 주기형(5년 고정 후 변동) 또는 순수 고정금리 혼합형 대출을 선택하면 스트레스 금리 반영 비율이 대폭 낮아져 대출 한도를 최대한 방어할 수 있습니다.

🏠 디딤돌 대출: 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천, 신혼 8.5천, 신생아 1.3억) 이하, 대상 주택 5억원 이하(신생아 9억) 시 최대 4억원까지 연 2~3%대 저금리 지원.

👶 신생아 특례대출: 대출신청일 기준 2년 내 출산(입양)한 무주택 가구에 대해 9억원 이하 주택 대상 최대 5억원 한도로 1~3%대 파격 금리 제공.

📈 LTV 완화: 생애최초 구입자는 지역과 무관하게 LTV 최대 80%(한도 6억원)까지 완화 적용받을 수 있습니다.

⚠️ 위험 기준: 통상 전세가율 70% 이하를 안전선으로 보며, 80% 이상인 단지는 경매 낙찰가율을 감안할 때 보증금 전액 보전이 어려울 수 있습니다.

🛡️ 보증보험 가입 기준: HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증은 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 공시가격의 126%(공시가 적용비율 140% × 전세가율 90%) 이하일 때만 가입 가능합니다.

📋 체크리스트: 계약 전 등기부등본 을구의 근저당권 설정액과 국세·지방세 완납증명서를 반드시 확인하세요.

🏦 은행 대출 기준: 은행은 실거래가가 아닌 "KB부동산 일반평균가"를 주택가격으로 인정하여 LTV를 적용합니다. (KB시세가 없는 나홀로 아파트나 신축은 한국부동산원 시세 또는 감정평가액 사용)

⏱️ 반영 속도: 실거래가는 계약 후 30일 이내 신고되므로 시차 발생, KB시세는 주간 단위 중개업소 호가 조사를 바탕으로 금요일마다 업데이트됩니다.

🏡 1세대 1주택 비과세: 12억원 초과 고가주택은 12억원 초과분에 대해서만 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받아 과세됩니다.

🔄 일시적 1세대 2주택: 기존 주택 취득 후 1년 이상 지난 시점에 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 1주택 비과세 혜택이 유지됩니다.

📌 갑구(소유권): 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁등기 여부 확인 (신탁등기된 집은 신탁사 동의 없는 임대차 계약 무효).

📌 을구(소유권 이외): 근저당권 채권최고액 확인. 통상 대출원금의 120%가 설정되어 있으므로, (채권최고액 + 내 보증금)이 집값의 70% 이내여야 안전합니다.

📌 당일 확인 필수: 잔금 지급 당일 아침에 등기부등본을 다시 발급받아 계약 체결 후 추가 설정된 대출이 없는지 재점검해야 합니다.